警告:節税賃貸住宅が乱立、賃貸住宅の空室率が急上昇
家賃保障は崩壊寸前?



過去の人口増加と今後の減少予測

出生率と死亡率の推移


日本は人口減少時代に突入している

単身者用の賃貸マンションは今後経営がますます困難になることを裏書きする東京都年代別人口分布の現状と予測

(左)島根県の人口は大正時代を下回る(中)北海道の団地の所帯数は1200から260へと減少(右)東京も地方も共倒れになると危惧する豊島区長
今後の人口減少が予測される東京区部:大田区、葛飾区、杉並区、北区、板橋区、中野区、渋谷区、足立区、豊島区、目黒区、品川区.
人口が横ばいを続け、2030年には減少に転ずる予測の新宿区では新築賃貸住宅が次々に完成、建築ラッシュに歯止めがかからない
部屋の空室率は30%を大きく超えている

(左)ワンルームに居住する単身者の収める住民税額は少ない
(右)東京オリンピックをピークに日本の人口減少が現実のものとなり、地方自治体は財源不足に陥る
特にワンルーム住宅建設を抑制しない限り、地方自治体の財政はさらに悪化する
画像資料引用:NHK 2016年9月25日


賃貸の対象となる若年層の人口が明らかに減少して来ているにも拘らず,
節税を目的に賃貸物件の建築に鎮静化の兆候は見られない


節税賃貸住宅が乱立

日本の住宅市場は明らかに供給過剰である。人口減少時代に入っても、毎年100万戸もの新築
住宅が供給され続けており、住宅の総戸数は6000万戸超と、国内の総所帯数を大きく上回る。
「土地の有効利用」との誘いに乗り、相続税対策や経費を計上して所得税の減税などを図る目的で、
都内だけではなく、郊外の土地にまで及んだ賃貸住宅の建設に歯止めがかからない。ことに、
問題の多い単身者用のミニ貸室を作って利益を挙げようとする投資家が少なくなく、既存の中古
賃貸住宅にも大きな悪影響を及ぼしている。

首都圏中古ワンルームの利益率は、2012年をピークに下落の一途をたどっている。
空室率が
悪化してもなお増え続けるアパート。だが、建設業者にとって数少ない「成長分野」を狙って、
ハウスメ−カーなど戸建て住宅メーカーもアパート事業に力を入れる。


しかし、ロ−ンを組んで自己資金を調達したアパート経営者にとって現実は甘くない。あなたは
家主が不動産賃貸を仲介業者から、賃料の値下げ、管理料の大幅減額を強く迫られている
現実を知っていますか

「捕らぬらぬ狸の皮算用」の結末は、近い将来には、新築賃貸住宅にも波及することは免れない。


引用:朝日新聞 2015.10.12



賃貸住宅の空室率急増

不動産調査会社タスの調査結果によると、2015年夏ごろから、首都圏で賃貸アパートの空室率が
急増していることが判明した。2015年5月時点では空室率が平均的に30%前後であったが、
2016年3月には、神奈川県の空室率は35.54%と最高値を更新、東京23区でも33.68%
千葉県では34.12%と過去最悪の水準を更新した。埼玉県は30.90%、23区以外の都内は31.44%と、
東京23区、神奈川県、千葉県での増加が際立っている。これは、2015年1月の相続税増税に伴い、
相続税対策としてのアパート建設が増え、その結果、空室率が増加したのが原因とされている。
引用:税理士相談Cafe

何も知らない素人に「アパート経営に参入する」ことを勧誘する銀行、企業


スルガ銀行に続き、東証一部上場の「TATERU」が、改ざんを行い、預金残高、23万円の会社員に、
全9戸、1億1千万円のアパートを紹介、購入資金は銀行の融資を利用し、自己資金がなくても
アパートを経営できるとの提案を受けていた。そして、その後、実際に銀行からの融資の承認が
おりていた。こうした経営のいろはも知らない人々をターゲットとした商法が、「お金のある人には
節税を、お金がなくとも家賃で儲かる」との錯覚心理を利用して、2015年以降激増して来ている。
そうした現実が今の賃貸不況を引き起こしている。大もうけ出来る投資話で騙される人はいまも、
跡を絶たないが、もし儲かるら、投資を薦めた会社や、個人がお金を出せばよいのではないかと
冷静に考えれば後悔しないで済む。



投資を勧めるパンフレット

勧誘の文面には「空室リスク」に関しては「最長35年」の空室保障と書き記し、空室が発生した期間は
「一定の賃料」を保証するとあるが、当初、家賃が月10万円であったとしても、それが月 5万円に
なっても投資者は一切苦情を申し立てできない。今の人口動態や空家の増加率を見れば、その可能性は
非常に高い。勧誘した会社にはその後、「契約廃棄」の選択が用意されている。

賃貸マンション数の急速な増加と人口の確実な減少(よくても横ばい)が背景にある限り、賃貸物件に
投資しても利益を得るのは不動産業者と建設業者のみというケースは非常に多い。地の利がよく、
よほど幸運でない限り「黒字経営の上に立った節税でなく、
赤字経営、自己資金の枯渇、倒産
への道が待っている。


経済は需要と供給のバランスの上に成り立っていることは改めて説明する必要のない自明の理。



2016年の新築マンションの契約率は68.8%

不動産経済研究所が2017年6月に発表した2016年の首都圏マンションの年間契約率は、リーマンショック
以来の最低、68.8%ととなった。資材価格や人件費などの高騰で建設コストが上昇したことが一因だが、
日銀の黒田総裁がデフレ脱却を目指して市場にだぶだぶの資金供給を膨らませたことが大きく関与している。

賃貸住宅にはさらに大きな悪影響が懸念されている。在庫が増えれば価格が下がるためで、都内の
アパートなど賃貸物件の需要には明らかな陰りがはっきりと見えている。これからは家賃収入で老後も
安定した生活が出来るなどは、夢物語になるだろう。アパート経営で地獄の苦しみを味わう悲惨さは体験した
ものでないと分からない。現金を保有しているのが一番。たとえ大手会社の誘いでも、節税、家賃保障の
甘い言葉に騙されてはならない。

もっとも香港のように、10年間で不動産価格が3倍となれば話は別だ。パリなどを筆頭に世界各地で見られて
いる不動産の値上がりの背景には、建築自体への規制、制限がある。今のような賃貸物件の過剰な時代には、
建設費用をすべて取り戻すことなく建物の老齢化(物理的な寿命)を迎えざるを得ない。建物の規制を
緩めれば、その地域の土地の価値は下落する。しかし、残念ながらそのことを認識する人は少ない。
「合成の誤謬」と言われる現象である。



マンション新築、アパート新築して利益を出すことの出来る企業

1)建設会社
2)不動産業者
3)銀行などの金融機関

建物を新築して賃貸経営者に利益が出るのは最初の数年間だけです。建物はどんどん老朽化し修繕費用が
や銀行金利が収入に追い付かなくなり、入居者の出入りの度に支出するリフォーム費用は賃貸で得た
金額をすり減らします。補修費用を節約すれば人気が落ち空室はさらに増え、悪循環が始まります。
もし、金利が上がれば賃貸からの収益をそっくり持って行かれます。つまり、利益が出たまま逃げられるのは
節税を前面に出して勧誘していた建設業者、不動産業者、銀行などのみです。銀行はその土地建物を
担保にしているので何も怖いものはありません。税金を少なくしようとして、自らの資産そのものを失う
ことも少なくないのです。「騙す会社は自分で資金を出すことはありません



“賃貸バブル”への警戒強める(日銀)

マイナス金利政策による金利の低下で資金を借りやすくなった個人や不動産業者が、投資の一環として
賃貸住宅を建設したり購入したりする動きが活発になっていて、日銀は、投資が過熱するいわば
“賃貸バブル”とも言える事態にならないか警戒を強めている。

2017年1月に東京都内で開かれた不動産投資のセミナーには、個人や不動産業者の関係者らおよそ
40人が参加した。セミナーに参加した埼玉県の人はマイナス金利政策の影響で金利が一段と低下したのを
機に、首都圏のマンションを購入して賃貸住宅として貸し出し、家賃収入を得る投資を考えている。
投資の活発化に加えて、土地を持つ人がマンションを建てると相続税の節税にもなることから、
賃貸住宅は建設ラッシュの状況が続いている。

国土交通省によると、2016年11月に全国で着工された住宅のうち、賃貸住宅を示す「貸家」の
戸数は前の年の同じ月に比べて15.3%増加している。しかし、投資先の賃貸住宅は、確実に居住者が
見込めるリスクの小さい物件は次第に見つかりにくくなっている。
「マイナス金利の影響で個人投資家が増え、競争が激しくなっていて、家賃も下落している。
下落率が低いような本当にいい物件を探すのは難かしいようだ。

こうした個人の資金が賃貸住宅の投資に向かっている状況から、日銀が1月16日に開いた支店長会議では、
賃貸住宅の供給が増えて家賃が下落しているという報告が相次いだ。日銀は、投資が過熱すれば、
いわば“賃貸バブル”とも言える状況が生まれ、その後、賃貸住宅の資産価値が急落する事態にもなり
かねないとして警戒を強めている。

参考:NHK NEWS WEB 2017年1月29日


English Version: Rental housing is oversupplied in all areas throughout Japan.
NHK クロ−ズアップ現代「アパート建築が止まらない〜人口減少社会でなぜ
NHK 解説委員室「急増 アパート経営トラブル」
人口減なのに増えるアパート、空室率3割超 ( Bloomberg )
金融庁、日銀、アパートローンの監視強化、供給過剰リスクで( Reuters )
 節税目的のアパート建設で地銀の貸し出しが急増、
バブル崩壊の懸念も
 増え続ける空室、それでもアパートが建てられる理由
 節税どころか破産する「アパート経営」の悲惨な最期、ハイリスク・ローリターン(週間現代)
 サブリース、シェアハウス借金2億円、年収1千万円会社員「破産だ」(一部、有料記事 )
 儲かるのは一握り、
賃貸住宅経営の罠を 徹底解説 (ブログ)
 アパートの「造り過ぎ」はなぜ止まらないか (東洋経済オンライン)
『賃貸住宅市場が危ない』日銀が異例の警鐘 金融緩和による住宅過剰が物価を下押し? (HuffPost )
人気殺到のアパート投資は破産の危険大・・多額出費やリスクを伏せ「大甘な」宣伝文句横行 ( Business Journal )
「空き家大国ニッポン」のぞっとする近未来、首都圏でさえこの惨状:無計画の開発の果てに(現代ビジネス)
人口減少時代に都市の過密化と賃貸不況を促進する政策
節税賃貸住宅乱立(Google) 数多くの警告に耳を傾けよ


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人口減少時代に都市の過密化と賃貸不況を促進する政策


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